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Wallbox im Mehrfamilienhaus für Eigentümer und Mieter

Mieter und Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft mussten lange Zeit große Hürden überwinden, wenn sie eine Wallbox zum Aufladen ihres Elektroautos in der Immobilie einrichten wollten. Das ist seit Dezember 2020 anders. Durch das neu geregelte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann mittlerweile selbst ein einzelner Miteigentümer durchsetzen, dass eine Wallbox in einem Mehrfamilienhaus installiert wird. Mieter haben dasselbe Recht aufgrund eines neu gestalteten Paragrafen 554 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Inhaltsübersicht:
1. Wallboxen für Eigentümer im Mehrfamilienhaus
2. Wallboxen für Mieter
3. Kosten & Förderung von Wallboxen


Wallbox im Mehrfamilienhaus: Die Installation ist einfacher geworden!

Wallboxen sind Ladestationen für Elektroautos. Ein E-Auto lässt sich zwar im Prinzip auch an einer normalen Steckdose aufladen. Diese Art des Aufladens dauert jedoch lange und belastet die Elektroinstallation. Bei einer Wallbox bestehen diese Probleme nicht. Sie reduziert die Ladezeit deutlich. 

Für einen einzelnen Eigentümer mit Eigentumswohnung war es bisher jedoch schwierig, eine Wallbox im Mehrfamilienhaus durchzusetzen. Der Grund dafür war das seit 1951 existierende Wohnungseigentumsgesetz. Es wurde zwar 1973, 2007 und 2014 reformiert, verlangte aber für viele Um- und Ausbaumaßnahmen, dass eine große Mehrheit oder gar alle Eigentümer zustimmen. Viele Um- und Ausbauten scheiterten an dieser Regelung. 


Die neuen Regeln für Eigentümer

Um Sanierungen und Umbauten wie die Installation einer Wallbox im Mehrfamilienhaus zu vereinfachen, hat der Gesetzgeber das WEG 2020 erneut geändert. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz wurde das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Durch das neu gefasste WEG ist eine Wallbox heute nichts mehr, wofür ein einzelner Eigentümer eine Mehrheit der anderen Eigentümer gewinnen muss: Auch als Einzelperson kann er die Installation einer Wallbox einfordern. Grundlage dafür ist Paragraf 20 im neuen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Hier heißt es unter anderem: 

„Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die … dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge … dienen.“

Die Kosten für den Einbau der Wallbox im Mehrfamilienhaus trägt der Eigentümer, der ihn gefordert hat. Dagegen zahlen alle Eigentümer anteilig die Kosten, wenn eine „doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung“ den Umbau gefordert hat. Doppelt qualifiziert bedeutet: 

  • über zwei Drittel der Stimmen auf der Versammlung und 
  • mindestens 50 Prozent aller Anteile am Mitteigentum.

Auch hier gibt es allerdings Ausnahmen; sind die Kosten einer Maßnahme unverhältnismäßig hoch, was im Zweifelsfall gerichtlich festgestellt werden muss, dürfen diejenigen eine Beteiligung an den Kosten verweigern, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben. 

Allerdings greift dann auch der Paragraf 21 im WEG: „Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen“. Nur wer die Kosten einer Maßnahme mitträgt, darf die bauliche Veränderung (hier Wallbox) nutzen. Laut Absatz 4 kann ein nicht Nutzungsberechtigter jedoch nachträglich eine Nutzung „nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich“ verlangen. Individuelle Vereinbarungen der Wohnungseigentümer sind bei alledem möglich. 

Wichtig: Als Einzelperson kann man allein zwar den Einbau einer Wallbox durchsetzen. Details wie der Standort der Wallbox werden aber weiter durch Mehrheiten in der Eigentümerversammlung entschieden.

Die neuen Regeln für Mieter

Mieter können den Einbau einer Wallbox im Mehrfamilienhaus mittlerweile ebenfalls rechtlich durchsetzen. Grundlage des Anspruchs auf eine Wallbox ist für Mieter der neue Paragraf 554 im BGB. Er bestimmt allerdings auch, dass der Mieter für eine Ladestation unter Umständen eine Kaution hinterlegen muss. 

Zugleich nennt der Paragraf Ausnahmen, bei denen der Anspruch nicht besteht. Er besteht etwa dann nicht, „wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann“. Das kann etwa bei der Installation der Wallbox im Außenbereich der Fall sein, wenn der optische Eindruck der Immobilie beeinträchtigt wird. Der Denkmalschutz kann der außen installierten Wallbox ebenfalls im Wege stehen. 

Der ADAC rät Mietern in seinem Leitfaden für Mieter und Eigentümer, für den Einbau der Wallbox im Mehrfamilienhaus andere Mieter als Mitstreiter zu finden. Gibt es mehrere Interessenten, könnte ein möglicher Widerstand des Vermieters geringer ausfallen. Zudem kann man die Ladetechnik von Anfang an so auslegen, dass sie für das Aufladen mehrerer Elektroautos geeignet ist. Nicht zuletzt lassen sich die Kosten für den einzelnen Mieter reduzieren. 


Kosten & Förderung von Wallboxen

Im Schnitt bezahlen Sie für Wallboxen einen Betrag zwischen 500 – 1.000 Euro zuzüglich Installationskosten. Für den Einbau der Wallbox im Mehrfamilienhaus kann man Fördermittel beanspruchen, die einen Großteil der Kosten einer Wallbox tragen. 

Ansprechpartner sind die KfW mit dem Förderprogramm 440 und die Landesbanken. Mit dem KfW 440 Programm zur Wallboxförderung erhalten Sie 900 Euro pro Wallbox in Form eines Investitionszuschusses. Da es sich um einen Zuschuss handelt, müssen Sie ihn nicht zurückzahlen. Installieren Sie mehrere Ladepunkte, erhöht sich der Wallbox Zuschuss dementsprechend.

Einige Stromanbieter beteiligen sich ebenfalls an den Einbaukosten und/oder bedienen Ladestationen mit speziellen Stromtarifen.


Die Wallbox im Mehrfamilienhaus benötigt spezielle Technik

Im Vergleich zur Elektroauto-Ladestation im Einfamilienhaus ist der Einbau einer Wallbox im Mehrfamilienhaus etwas komplizierter. Einige technische Voraussetzungen nennt der ADAC in seinem Leitfaden. Er weist beispielsweise darauf hin, dass die Anschlussleistung der Immobilie den erhöhten Strombedarf abdecken muss. Definiert ist die Anschlussleistung als die maximal vom Stromanschluss für die Immobilie lieferbare elektrische Leistung.

Nötig ist in vielen Fällen mit mehr als einer Wallbox im Mehrfamilienhaus ein sogenanntes Lastmanagementsystem. Es verteilt den verfügbaren Strom gleichmäßig auf die Ladestationen und sorgt zudem dafür, dass Obergrenzen beim Strombezug nicht überschritten werden. Eventuell muss die Elektroinstallation für die Wallbox modernisiert werden; teils muss man komplett neue Kabel verlegen. 

Wichtig ist darüber hinaus eine Lösung, mit der sich der Stromverbrauch an der Wallbox messen und der richtigen Person zuordnen lässt. Dafür kann die Wallbox zum Beispiel an den Stromzähler für die jeweilige Wohnung angeschlossen werden oder besitzt einen separaten Zähler zur Abrechnung mit dem Energieversorger. Möglich ist auch ein Anschluss der Wallbox mit Stromzähler an den Allgemeinstrom der Immobilie. Dann ordnet die Hausverwaltung den Stromverbrauch dem jeweiligen Haushalt zu und rechnet ihn mit ihm ab. 

 
Mit freundlicher Genehmigung von Effizienzhaus-online.de
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